5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)印信是什么意思？ 印信和书信一样吗房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(印信是什么意思？ 印信和书信一样吗dì)产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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